Thị trường BĐS: Nhìn lại để bước tiếp

Khuyến mại bất thành

Chấp nhận bán lỗ để giải bài toán thanh khoản căn hộ, sáp nhập để DN tồn tại… Chưa bao giờ DN BĐS phía nam lại gặp phải những khó khăn như thời điểm hiện nay.

Hồi tháng 10/2011 giới BĐS xôn xao trước thông tin giảm giá 35% của dự án căn hộ Land Mark (giảm từ 20,3 triệu đ/m2 xuống còn 15,5 triệu đ/m2). Đây quả là thông tin vô cùng hấp dẫn đối với người mua nhà vì vị trí của dự án rất đẹp nằm ngay trong khu An Phú, An Khánh, khu dân cư VIP nhất hiện nay tại Q.2 chỉ cách trung tâm TP 5km. So với các dự án ngay sát bên như Catavil, The Vista, Estella đang được rao bán trên dưới 30 triệu đ/m2 thì Land Mark chỉ bằng một nửa, với giá này rất nhiều khách hàng quan tâm là điều dễ hiểu.

Khó khăn cho DN hiện nay là các dự án chung cư muốn giảm giá cũng không đơn giản vì hầu hết các dự án có mặt trên thị trường hiện nay đều trong tình trạng bán hàng dở dang. Nếu áp dụng liều thuốc giảm giá sâu để đẩy mạnh đầu ra thì chắc chắn sẽ gặp rắc rối với số khách hàng cũ vốn đã ký hợp đồng mua căn hộ theo mặt bằng giá cũ.

Giá nhà đất giảm giá được xem là tín hiệu vui cho những người có nhu cầu, tuy nhiên điều mà họ chờ mong là giá thị trường nhà đất minh bạch và ổn định, chứ không phải là phục vụ cho giới đầu cơ thổi giá. Người có nhu cầu nhà đã thật sự cân nhắc và chú ý hơn đến sản phẩm mà mình mơ ước thời gian qua. Dù vậy để có được căn nhà ưng ý cũng không dễ chút nào khi mà niềm tin vào thị trường đã sụt giảm nghiêm trọng.

Nhiều dự án khác tại TP.HCM cũng công bố hạ giá sản phẩm của mình, song không còn hồ hởi như lúc đầu. Các khách hàng có nhu cầu thật trở nên e dè với các thông tin gây sốc, bởi nếu không cẩn thận họ sẽ rơi vào các chiêu bán hàng của chủ đầu tư mà không thực sự giảm giá để kích cầu, thậm chí nhiều dự án còn chưa hoàn thiện, họ không thể nắm đằng chuôi.

Theo tính toán của giới trong nghề, để xây thô 1 chung cư từ 20 tầng trở lên, chi phí xây thô khoảng 8 triệu đ/m2, 3 triệu đồng tiền hoàn thiện, như vậy, giá thành xây dựng là khoảng 11 triệu đ/m2 cho chung cư trung bình khá. Chi phí cho tiền đất (tính theo giá đất thị trường) ít nhất 3 - 4 triệu đ/m2. Như vậy, giá mỗi mét vuông khoảng 14 triệu đồng. Tuy nhiên, đại đa số các DN BĐS khi đầu tư xây dựng, gần như không có DN nào đủ tiềm lực tài chính để bỏ ra 100% vốn, nguồn vốn phải đi vay ít nhất là 50%, với mức lãi suất hiện tại là 25%/năm.

Như vậy chi phí xây dựng của một căn hộ trung bình khá hiện nay là trên 14 triệu đ/m2. Nói về giá BĐS tại Việt Nam thật khó xác định thế nào là giá thực hay là giá sát với thực tế bởi giá thành sản phẩm phải “cõng” biết bao loại thuế, phí và những khoản chi khác mà nếu thật sòng phẳng thì DN không biết sẽ hạch toán vào đâu. Đó là chưa kể những thay đổi bất ngờ về chủ trương chính sách hay những quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sàng lọc thị trường

Sự trầm lắng của thị trường, đầu ra sản phẩm gặp khó trong khi giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh khiến lợi nhuận của hầu hết các DN BĐS bị giảm mạnh.

Những đại gia địa ốc lừng lẫy như Hoàng Anh Gia Lai, Phát Đạt, Vạn Phát Hưng… đều phải thay đổi kế hoạch kinh doanh của mình. Những vụ thâu tóm, sáp nhập xuất hiện ngày càng nhiều.

Trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn như hiện nay, chỉ có những chủ đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính mới có thể tiếp tục phát triển dự án. Những thương vụ chuyển nhượng được công bố công khai thực chất mới chỉ phản ánh phần nổi, còn trên thực tế, phần thoả thuận chuyển nhượng ngầm mới thật sự sôi động… Theo các chuyên gia BĐS, hoạt động thu gom các dự án BĐS sẽ tăng cao vào cuối năm 2011 và trong năm 2012, do các DN chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn và các ngân hàng vẫn hạn chế cho vay.

Một xu hướng đang hình thành khá rõ từ đầu năm đến nay đó là việc thâu tóm, đầu tư gián tiếp của nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS thông qua các quỹ đầu tư, liên doanh BĐS mua lại cổ phần tại các dự án.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận xét, xu hướng M&A trong BĐS ngày càng rõ rệt hơn. “Đây là hướng đi tất yếu của thị trường trong bối cảnh nhiều dự án BĐS thiếu vốn, chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai. M&A mang lại lợi ích cho cả hai phía và là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư nếu không muốn phá sản”.

Báo cáo của các Cty tư vấn phát triển BĐS cho thấy việc cạnh tranh của thị trường căn hộ diễn ra càng ngày càng khốc liệt. Cuối năm 2010, Cty CBRE Việt Nam thống kê, TP.HCM có 55 dự án chung cư, cung cấp cho thị trường khoảng 22 nghìn căn hộ, nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 50% số căn hộ. Con số mới nhất của Knight Frank - một đơn vị nghiên cứu thị trường về BĐS: Quý III/2011 có 5 dự án động thổ sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2 nghìn căn hộ. Với số lượng căn hộ “áp đảo” như thế, dự báo thị trường căn hộ sẽ tiếp tục hạ giá, và người mua đang nắm cơ hội trong tay.

Giải pháp mạnh để cứu thị trường

Trong công văn Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) gửi các cơ quan chức năng kiến nghị các giải pháp giải cứu thị trường nhà đất đã nêu ra những bất cập về chính sách tín dụng. Chẳng hạn như hiện nay một số ngân hàng đã cho vay cá nhân mua nhà, đất, với lãi suất xuống còn 19%/năm, sau khi Ngân hàng Nhà nước cho phép mở van tín dụng với BĐS, tạo cơ hội cho người dân có cơ hội vay vốn mua BĐS. Song, DN thì lại không có vốn để đầu tư. Theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước cần chú ý thêm việc mở “van” tín dụng cho cả các DN BĐS. Cụ thể, nên cho các DN đầu tư các dự án làm nhà ở cho thuê giá thấp hoặc bán cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp; các DN làm ăn hiệu quả, nộp ngân sách đầy đủ; các dự án đã hoàn thành đến 60%… vẫn được vay vốn tín dụng. HoREA cũng kiến nghị nên có lộ trình giảm xuống mức 15 - 16%/năm và duy trì ở khoảng 11 - 12%/năm, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển bền vững, hướng tới an sinh xã hội. Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị sửa đổi và bổ sung những chính sách nhà ở mới để tăng thanh khoản cho thị trường.

Về chính sách tín dụng cho BĐS Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án BĐS cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Và mới đây Chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành không hứa hẹn sẽ nới lỏng tín dụng để cứu thị trường BĐS như nhiều DN vẫn mong mỏi, nhưng việc Thủ tướng chỉ đạo phải siết chặt hơn việc cho vay đối với những dự án mới, sẽ giảm đáng kể nguồn cung, từ đó giúp các nhà đầu tư tiêu thụ hết số lượng căn hộ tồn đọng trên thị trường hiện nay.

Cụ thể, Chỉ thị của Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất về thuế BĐS nhằm hạn chế đầu cơ BĐS, cũng như giám sát chặt chẽ việc cho các cá nhân vay kinh doanh BĐS. Ngoài ra khi phát triển đô thị mà có dự án phát triển nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải phân chia hợp lý tỷ lệ cơ cấu các loại căn hộ có diện tích nhỏ, trung bình và lớn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Dự án phải có tối thiểu 30% số lượng căn hộ trong nhà chung cư là loại căn hộ có diện tích nhỏ từ 45 - 70m2. Số lượng căn hộ có diện tích trung bình 70 - 90m2 chiếm tối thiểu chiếm 40%. Trường hợp diện tích lớn hơn 90m2 chiếm 30%.

Như vậy, việc chuẩn bị sắc thuế chống đầu cơ, hạn chế nhà ở phân khúc cao cấp, đồng thời mở van tín dụng cho các dự án phát triển nhà ở nhắm vào đối tượng thu nhập thấp và các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở, nhiều người hy vọng thị trường căn hộ sắp tới sẽ đi theo hướng điều tiết của Nhà nước là hướng đến người mua để ở nhiều hơn. Mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS năm 2012, vốn đã bị các nhà đầu cơ đẩy cao quá so với giá trị thực. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng mặc dù thị trường vẫn cần nhiều yếu tố để hồi phục, nhưng chỉ thị của Thủ tướng đã phát đi tín hiệu rất tích cực cho thị trường BĐS.